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上海年底開閘住宅供應 新盤銷售策略將調整
年底上海市場供應反彈，房價進一步企穩的趨勢越發明顯。
同策咨詢統計顯示，12月首周（11月28日-12月4日）上海全市新增17張預售證，共有7個住宅類項目新推1897套房源入市，新增供應面積17.64萬平方米。內外環均有新房源入市，均價2.56萬元-12萬元/平方米。
雖然機構間統計口徑不一，但新建商品住宅供應開閘的趨勢已經明顯。而在高供應支持下，上海樓市進一步反彈。
據上海中原地產統計，12月首周新建商品住成交面積15.1萬平方米，環比增加9%。不過雙休日開盤數寥寥無幾，日均僅實現逾1萬平方米成交。
中原地產市場分析師盧文曦12月9日對記者指出，供應增加對樓市的影響較大。此前供應不暢，在開閘後得以緩解供求矛盾。而在調控之下，需求端受到抑制。供求之間落差有望得到平衡，價格自然也不會繼續快漲。相比之下，近期入市開盤的項目價格均低於市場預期。
價格松動
盧文曦指出，住宅供應增加可以緩解市場情緒，但總體來說上海庫存還是不夠。不過在調控升級環境下，部分買傢喪失購房資格，供求落差暫時得以降低。房企對價格的堅持度也不再高漲，短期房價走平是大概率事件。
從區位表現來看，12月首周奉賢區憑借單個項目近4萬平方米的交易量排名全市第一，超過排名第二的嘉定區3萬平方米。原閘北區同期成交1.3萬平方米，排名一反以往中下遊趨勢上升到第四。盧文曦稱，近期市場最大特點在於單個項目可以支撐整個區的交易量。和以往相比，當前推盤幾乎是一次性，所以隻要有項目入市，交易量波動會特別明顯。
從成交榜單前十的項目來看，單價在2萬元/平方米以內的項目有3個。基於前期高價房入市，近期成交還在慣性延續，盡管隻有幾十套成交，但在市場成交相對疲軟格局下，依然排在靠前位置。統計周期內成交均價為44499元/平方米，環比上漲7.3%。
盧文曦表示，上海出臺“11·28”政策，尤其是“認房又認貸”，並且要查全國征信，要求已經嚴格於以往。通過多次政策疊加，今年調控力度可謂史上最嚴。預計上海會折損近半客戶，以置換客為主的中心區客戶量將有更嚴重折損。而即便留存市場內的買傢也因為政策進一步趨緊觀望氣氛濃厚，這對今後轉化成交易數據帶來很大制約。他指出，盡管首周成交是近幾周反彈最高的一次，但絕對高度處於較低水平，延續性不強。預計上海市本輪反彈或就此暫告段落，12月成交會在低位盤整。
盧文曦認為，從推盤價格來看，首次入市產品和板塊均價持平，而後續再次投放的房源和前批房源落差不是很大，這些都給市場價格穩定的預期。隨著供應情況改善，供求矛盾有望得到緩解。
銷售策略將調整
房企的心態也在變化。上述業內人士指出，11月28日上海發佈新政進一步堅定瞭調控房價的決心。這將大大改變買賣雙方對房價繼續上揚的預期。
同策咨詢研究部總監張宏偉12月9日對記者指出，一般而言，現在房企能拿到的預售許可證價格比此前申請的價格低10%，房企以這個價格開盤，去化情況還可以。
“現在正好檢驗市場，如果房企心平入市又賣得不錯說明市場還有潛力可挖，不用過於恐慌。”盧文曦指出，現在價格可以低於預期，但明年即便是價格與現在持平，基於資金成本來看，也算在虧本。因此，他認為，房企不敢賣不動就封盤，而是采取積極的銷售策略。
21世紀經濟報道記者采訪的多名房企人士均認為，成交量可判斷市場變化。現在成交在下滑，銷售策略也將作出相應調整。
同策咨詢研究部統計顯示，受“滬六條”影響，11月上海商品住宅網簽量60.35萬平方米，環比下滑30%，同比下滑60%，是2015年3月以來的最低位，供應量也連續兩個月下挫，僅新推預售18.75萬平方米，為今年3月份以來最低值。
據統計，按照3個月移動存銷比計算，市場去化周期已經擴大至7.6個月。同策咨詢方面表示，用10-11月的平均去化速度計算，上海市存銷比已達10個月， 加上供應量提升，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上。
張宏偉指出，個案價格有可能會在2017年中左右出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大，中高端樓盤以及外環沿線高價地頻出的板塊極有可能率先降價。
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